L'assistance du Syndic
Le conseil syndical a le droit de donner spontanément son avis sur toutes les questions concernant la copropriété (an, 21, L. de 1965). Il attirera l'attention du syndic sur le mauvais fonctionnement de la chaudière, par exemple ou les dégradations dans les parties communes ; il lui signalera les infractions au règlement de copropriété...
Le conseil syndical aura un rôle important en matière d'impayé de charges, car il sera mieux placé que le syndic pour connaître les difficultés financières des uns et la mauvaise foi des autres...
Sur toutes ces questions, le conseil syndical peut demander au syndic de faire des propositions et de les inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Le syndic peut solliciter son aide et son avis à tout moment sur toute question relative à l'immeuble ou aux copropriétaires.
Cette consultation est obligatoire dans deux cas précis :
- pour demander le versement d'une provision avant d'entreprendre des travaux "urgents" (art. 37, D. de 1967)
- lorsque les dépenses à engager pour des marchés et contrats dépassent un certain montant. L'assemblée générale st tuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires doit en effet fixer le montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical se obligatoire (art. 21, L. de 1965)
- le conseil syndical est un organe simplement consultatif ; le syndic n'est donc pas obligé de suivre ses avis mais, en pratique, il en tient le plus grand compte
- Le conseil syndical ne peut pas s'immiscer dans la gestion du syndic et se substituer de fait à celui-ci, qui est seul responsable de gestion (art. 18, L. de 1965). Il n'a pas le droit de se substituer à l'assemblée des copropriétaires qui a seule le pouvoir de décision. S'il peut de sa propre initiative décider d'examiner certaines questions telles que l'opportunité d'installer un ascenseur ou d'avoir recours à une société de nettoyage extérieur plutôt qu'à un gardien d'immeuble, il a seulement la possibilité de suggérer une solution et non de décider à la place de l'assemblée générale des copropriétaires.
le conseil syndical peut être mandaté par l'assemblée générale pour accomplir une mission précise et limitée dans le temps (art. 26 D. de 1967) dans les conditions de majorité de l'article 25 de la loi . En pratique, l'assemblée générale lui délègue souvent l'étude des devis, des appels d'offre et le choix de l'entreprise.
L'assemblée générale peut également donner pouvoir au conseil, après s'être entouré de l'avis de juristes, d'autoriser le syndic à engager une action judiciaire, par exemple, pour obtenir réparation de malfaçons affectant l'immeuble.La délégation ne peut porter que sur un acte (ou une décision) déterminé. En aucun cas, l'assemblée générale ne doit être privée de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic (art. 2 1, D. de 1967).
C'est ainsi que le conseil syndical ne peut recevoir le pouvoir de nommer et de révoquer le syndic ou d'approuver ses comptes ((Cass. 25.5.1976 D 1976 IR 252 - Paris 2.6.1988 D 1988 IR 204).
Le conseil syndical doit rendre compte à l'assemblée de l'exécution des missions ou des délégations qu'il a reçues d'elle
Le contrôle du Syndic
Il s'agit notamment de contrôler la comptabilité du syndic concernant la copropriété, le montant des factures, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, l'élaboration du budget prévisionnel dont le conseil syndical doit suivre l'exécution (art. 26, D. de 1967).
Contrôler ne signifie pas refaire les additions, mais vérifier le bien-fondé et le montant de chaque facture par rapport aux contrats signés ou aux travaux effectivement réalisés : par exemple le nombre de déplacements d'une entreprise, la réalité de fourniture de prestations supplémentaires ou certaines pièces facturées en plus ...
Il s'agit également de veiller à la bonne exécution des décisions de l'assemblée générale : vérifier, par exemple, si les travaux sont réalisés aux dates et conditions convenues.
Le conseil syndical doit étudier tous les postes de charges à payer, les comparer aux années précédentes et, surtout, observer les consommations d'énergie. C'est l'occasion de détecter les anomalies et de proposer des pistes d'économies.
Le conseil syndical peut, d'autre part, contrôler la manière dont les dépenses sont réparties entre les copropriétaires.
Le conseil syndical a de plus un rôle d'information. Celle-ci doit circuler dans les deux sens : de la copropriété vers le syndic et du Syndic vers les copropriétaires.